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回归创业园建设方案

2014-03-18 21:18:44 本站原创 佚名 【字体: 责任编辑: 点击数:

回归创业园建设方案

    为切实提高工业园区土地节约集约利用水平,打造做优创业平台,增加园区承载力、吸引力和竞争力,降低入园企业建设成本,根据全县经济工作会议精神,特提出如下回归创业园建设方案。

    一、项目选址

    根据余干工业园区土地利用现状,余干回归创业园拟选址于黄金埠工业园金电大道以南、银苑南路以西、锦星路以北、银花路以东区块,该区块总面积890亩,剔除市政道路及污水处理厂建设用地外,实际可用工业地产开发面积736.2亩,共四个区块,其中1#地块面积206.4亩、2#地块面积67.0亩、3#地块面积246.7亩、4#地块面积216.1亩。该区块土方平整、市政道路、排水排污、通电通水等市政设施已基本到位,具备随时开工建设条件。

    二、开发模式

    根据国内外创业园建设的经验,创业园开发常见的模式有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作四种模式。上述区块,工业园区已投入大量资金完善了用地手续、土方平整、市政道路、通电通水、排水排污等市政设施,鉴于此,拟通过工业地产商模式,在工业园区先期一级开发建设的基础上,引进有实力的工业地产商进行二级开发,建设标准厂房、仓储设施、研发中心、工业楼宇,然后以租赁、转让、政府回购或合作经营的方式进行经营管理,来建设回归创业园。

    三、产业定位

    创业园区产业定位是起决定性作用的,创业园选址及定位后,就要开始创业园的规划设计,创业园区的规划设计必须符合黄金埠工业园区总体控规及服从创业园的产业定位,不同类型的产业园区有不同的注意事项,也有不同的厂房设计要求,是建设多层标准厂房还是建设钢结构标准厂房,都要根据创业园的产业定位来决定,基于“移植外部强势资源、培育内部特色优势、整合区域优势资源”的产业定位原则,黄金埠工业园区回归创业园产业定位以电子信息、纺织服装鞋帽等劳动密集型产业为主,辅以机械装备制造业及家属建材产业。通过回归创业园的建设,逐渐把黄金埠工业园区打造成乡友回归创业的平台,承接沿海地区产业转移的平台,对接南昌产业的配套平台。

    四、规划设计

    遵循黄金埠镇总体规划、黄金埠工业园区控规、回归创业园的产业定位及企业环评要求,创业园的工业地产规划设计应分以下三个方面。一是鉴于江西艾泰妮服饰有限公司已规划建设40万平方米多层标准厂房,目前,已完成10万余平方米的多层标准厂房,加上不同产业对标准厂房的不同要求,所以,不宜将整个回归创业园工业厂房都按多层标准厂房的标准来建设,建议在临金电大道的4#地块(216.1亩)建设3-5层标准厂房,要求建筑密度不低于40%,容积率不低于1.5,绿地率不高于20%,可建设21.5万平方米标准厂房,用于电子信息、服装鞋帽产业、作为乡友回归创业的平台;二是将1#地块(206.4亩)、3#地块(246.7亩),按钢结构厂房的标准来规划设计,要求容积率不低于0.8,建筑密度不低于40%,绿地率不高于20%,可建设24万平方米的钢结构厂房,钢结构厂房地面不要求硬化,以便以后企业埋设管线及设备,用于承接沿海地区产业转移及南昌制造产业配套,也可根据企业要求量身定做;三是将2#地块 (67亩)作为仓储设施、工业楼宇来规划设计。

    整个项目区块内详细规划由工业地产商负责,规划设计方案需报园区管委会组织评审,创业园规划设计要体现时代性、国际性、高标准、符合产业特色,所有建筑物的外观、外型、围墙、颜色均要协调一致,体现创业园的风格。

    五、土地出让

    工业地产商通过摘牌方式取得回归创业园土地使用权,土地使用期限为50年,用地性质为工业用地,挂牌底价为4万元/亩,根据“统一规划、滚动开发、分步实施”的原则,回归创业园土地拟分3次逐次挂牌。第一次先将2#67亩)、4#216.1亩)共283.1亩土地挂牌,用于建设多层标准厂房、仓储设施及工业楼宇,待工业地产商在规定时间完成80%建筑厂房及仓储设施后,再启动1#地块(206.4亩)挂牌程序,同样,在规定时间内完成80%工业厂房后,再启动3#地块挂牌手续。

六、投资概算

回归创业园面积890亩,在工业园区已完成用地手续,土方平整、市政道路、通电通水、排水排污等市政设施的基础上,由工业地产商进行二级开发,实际可用开发面积736.2亩,按照规划设计,共建设多层框架标准厂房21.5万平方米,钢结构厂房24万平方米,仓储及工业楼宇3.6万平方米,按照多层框架标准厂房800/㎡,钢结构厂房600/㎡,仓储及工业楼宇700/㎡的造价标准计算,加上土地成本和不可预见费,整个项目预计总投资3.7亿元。分三期投入,其中一期多层标准厂房及仓储和工业楼宇投入2亿元,二期标准厂房投入0.8亿元,三期标准厂房投入0.9亿元。

七、建设管理

工业地产商负责办理建设一切相关手续,按审批后的规划设计方案负责创业园的建设和管理,履行《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》相关职责,办理建设期间的相关保险,接受政府委托的审计,监督等机构对本项目建设的审计及监管,制订切实可行的施工制度,项目建成运营后,完善物业管理办法。

    八、优惠政策

     为鼓励工业地产商投资建设创业园,促使产业园快速发展,加大创业园招商引资力度,县政府应进一步研究出更加优惠的政策措施,吸引企业入驻。

    1、开通黄金埠镇--工业园区的公交专线

    2、在土地交易程序结束后一个月内,县政府将土地出让金按2万元/亩的标准,奖励给工业地产开发商,用于建设工业厂房及仓储设施。

    3、项目建设所产生的建筑安装营业税,全额奖励给工业地产商。

    4、项目建设所涉及本级地方行政事业性收费,一律免收,政府抄告相关部门。

    5、出租标准厂房、仓储设施及工业楼宇,所缴纳税收地方财政所得部分,前五年全额奖励给工业地产商,后五年减半奖励。

6、出售工业厂房、仓储设施及工业楼宇,所缴纳税收地方财政所得部分,50%奖励给工业地产商。

7、入驻回归创业园的企业,享受余干县招商引资优惠政策及鼓励回归创业实施意见中的优惠政策,就高不就低。

    8、鼓励引导外来客商及回归创业人士入驻回归创业园

    9、入驻回归创业园的企业优先享有购买或租赁园区公租房的资格。

10、建设经营所涉及的一切证照办理,由园区管委会统一代办。

九、经营模式

项目分期建成后,项目合作双方应加大招商引资力度,出台优惠政策,吸引外来客商来创业园租赁、购买标准厂房、仓储设施及工业楼宇。工业地产商可自主经营,也可和政府合作经营,来加快产业园的发展。

()自主经营模式

即由工业地产商自主招商、自主出租、出售工业地产,并可利用工业地产进行融资。

1、出租。根据目前工业园区厂房租赁的行情,工业地产商和园区管委会协商,  出台一个指导性租赁价格对外宣传,租金每月每平米67元。对于对工业厂房无特殊要求可使用标准厂房的项目,园区管委会原则上不在创业园外供地,引导鼓励租赁标准厂房。

2、出售。通过对项目进行审计,以审计价为基础,在保证工业地产商合理利润基础上,确定一个合理的售价对外宣传,同样,对于可使用标准厂房的项目,园区管委会原则上不在创业园外另行供地。

()合作经营模式

1、责任招商式。即明确合作双方标准厂房的招商、出租、出售。县政府负责40%,工业地产商负责60%。

2、政府回购式。即在项目分期建成后,由政府一次性回购40%的标准厂房,政府作为主体招商,回购价格为剔除土地成本后的建设工程决算价,建设工程决算价以审计机构出具的审计报告为准。回购资金可以现金支付,也可以由政府提供县城东南片区或黄金埠商住配套用地来解决。

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